Cession de dette foncière : 81 % moins cher qu'une nouvelle inscription et tout ce que tu dois encore savoir !

Une Cession d'une dette foncière est une étape importante dans le financement d'une maison. Lors de la cession d'une dette foncière, la dette foncière est transférée d'une banque à une autre. Cela se produit généralement lorsque le crédit immobilier existant est transféré vers une autre banque, par exemple parce qu'une offre de financement plus avantageuse a été trouvée.

Céder une dette foncière ? C'est souvent une bonne idée, car la cession de la dette foncière est plus rapide et moins chère que sa radiation et une nouvelle inscription. De plus, la cession permet de contracter à nouveau un crédit !

La cession de la dette foncière a généralement lieu lorsque l'emprunteur rembourse déjà partiellement le montant du crédit et que seule une partie du montant est encore grevée sur la dette foncière. Un exemple serait celui d'un propriétaire ayant contracté un crédit de 500.000 euros et ayant déjà remboursé 100.000 euros. Dans ce cas, il peut faire radier le montant de 100.000 euros de la dette foncière et ne payer que le montant restant de 400.000 euros à une banque. Banque avec des conditions d'intérêt plus avantageuses céder à la banque. La nouvelle banque doit toutefois accepter une telle réduction de la garantie.

La cession d'une dette foncière expliquée en bref

• Lors de la cession d'une dette foncière, la garantie du crédit est transférée de l'ancienne banque de financement au futur prêteur.
• Une cession de la dette foncière est donc nécessaire si tu changes de banque lors d'un financement de suivi pour un crédit immobilier.
• Il n'est pas nécessaire de procéder à une radiation du registre foncier pour céder la dette foncière.
• Par conséquent, la cession de dette foncière te permet d'économiser des frais et des tu ne paies qu'un quart environ des coûts par rapport à une radiation et à une nouvelle inscription de la dette foncière.
• Une dette foncière peut également être partiellement cédée ou annulée, ce qui te permet d'apporter une partie de la dette sur tes fonds propres lorsque tu changes de banque.

La dette foncière - droit de gage pour les prêts immobiliers

Une dette foncière est un droit de gage qui s'applique principalement dans le domaine des Financement de la construction s'applique. Il sert à la banque à fournir une garantie supplémentaire pour le crédit. Si l'emprunteur ne peut plus payer ses mensualités, la banque peut mettre le bien en vente forcée et couvrir le solde du crédit avec le produit de la vente.

Avantages de la cession de dette foncière

Une cession de dette foncière permet au propriétaire d'un bien immobilier de changer de banque sans perdre l'inscription de la dette foncière. C'est un processus plus rapide que la radiation et la réinscription d'une dette foncière. Le propriétaire du bien immobilier n'a pas ou peu de dépenses à faire, car les banques règlent le processus entre elles. L'accord de l'emprunteur n'est généralement pas nécessaire et les coûts sont inférieurs à ceux d'une radiation et d'une nouvelle inscription de la dette foncière.

Une cession de la dette foncière est en outre jusqu'à 81 % moins chère qu'une radiation et une nouvelle constitution (voir la section Costes en cas de cession de la dette foncière). De plus, la dette foncière reste inscrite au registre foncier et peut être réutilisée pour un futur emprunt.

Inconvénients de la cession de dette foncière

En raison de la rapidité et de la simplicité du processus, associées à des coûts réduits, la cession de la dette foncière ne présente que peu d'inconvénients par rapport à la radiation avec nouvelle inscription, qui est une opération complexe et coûteuse.

Cependant, la nouvelle banque peut avoir une Refuser la cessionSi elle n'est pas d'accord avec les conditions de la dette foncière ou si les garanties ne sont pas suffisantes, elle peut demander une nouvelle hypothèque. C'est pourquoi tu devrais au préalable contacter la nouvelle banque dans un demander un entretien de clarificationSi elle est d'accord de prendre en charge la dette foncière.

Un autre inconvénient de la cession est le le risque résiduel si les garanties de crédit non utilisées sont rester inscrite au registre foncier.

Minimiser les inconvénients de la cession de dette foncière

Pour se protéger au mieux des risques en tant qu'emprunteur, un Exclusion de cession peut être utile. Cela permet d'interdire à la banque de revendre la garantie de crédit de la dette foncière sans ton accord. En outre, il peut être judicieux de Cession partielle de la dette foncière et de faire supprimer le montant qui n'est plus nécessaire. Tu devrais envisager cette démarche si la garantie dans le registre foncier est nettement plus élevée que le nouveau montant du crédit. En effet, cela permet également de réduire les risques pour l'emprunteur.

Avantages et inconvénients résumés

En résumé, la cession d'une dette foncière présente les avantages et les inconvénients suivants :

Frais en cas de cession de la dette foncière

Le site La cession de la dette foncière est payante. En effet, la cession de la dette foncière doit être effectuée par un notaire. Il y a donc des frais à payer au notaire et au registre foncier sont facturés. Ces frais doivent être payés lors d'un Comparaison des conditions de crédit de construction être pris en compte.

Néanmoins tu économises les trois quarts des frais avec une cession de dette foncière par rapport à une radiation et une nouvelle inscription d'une dette foncière. En effet, pour une cession de dette foncière, il faut pas de radiation payante au registre foncier est nécessaire. Ainsi, les Frais de cession de dette foncière 77 - 81 % moins cher (voir tableau comparatif ci-dessous) par rapport à l'alternative consistant à radier et à réinscrire la dette foncière.

Si l'on souhaite économiser des frais, il convient de demander le projet d'acte par l'intermédiaire de la banque et de veiller également à ce que les banques s'occupent de l'exécution de la cession. Les banques sont généralement prêtes à apporter leur soutien et à régler la cession entre elles. Toutefois, si un notaire est chargé de rédiger ou d'exécuter le contrat, des frais supplémentaires s'appliquent.

Les coûts d'une cession de dette foncière entre banques sont déterminés par la loi sur les frais de justice et de notaire (GNotKG).

Frais de cession de dette foncière

En ce qui concerne les frais, on a supposé que la banque rédigeait le projet d'acte et l'exécutait. Si le notaire est également chargé de cette tâche, des frais supplémentaires s'appliquent.

En comparaison : les frais en cas de nouvelle inscription de la dette foncière

En cas de radiation et de réinscription de la dette foncière, le notaire et le registre foncier doivent être payés pour les deux opérations. Il en résulte donc 4 postes de frais qui, additionnés, se situent entre 542 € (pour 50.000 € de dette foncière) et 2932 € (pour 500.000 € de dette foncière).

En ce qui concerne les frais, on a supposé que la banque rédigeait le projet d'acte et l'exécutait. Si le notaire est également mandaté à cet effet, des frais supplémentaires s'appliquent. Sans formation de lettres et confirmation du notaire lors de l'inscription de la dette foncière.

Comparaison des coûts : cession vs. nouvel enregistrement

Le tableau suivant montre l'avantage en termes de coûts de la cession d'une dette foncière par rapport à la radiation d'une ancienne dette foncière et à la constitution d'une nouvelle. En moyenne tu économises environ les trois quarts des coûts avec une cession de dette foncière.

Autres frais liés à la cession de dette foncière

Les coûts de la cession de la dette foncière, augmentent si le notaire rédige également le projet d'acte et surveille l'exécution auprès du registre foncier.

Pour une cession de dette foncière d'un montant de 50.000 €, il faut compter environ 60 € de frais de notaire supplémentaires pour la rédaction de l'acte et son exécution par le notaire. Pour une cession de 500.000 €, les frais s'élèvent à 473 €.

Mais souvent, ces frais peuvent être évités, car les banques peuvent aussi convenir entre elles de la cession. Le notaire n'est alors nécessaire que pour la légalisation.

En plus des frais de cession de la dette foncière, les emprunteurs doivent parfois payer une taxe supplémentaire. Pénalité pour remboursement anticipé à la banque pour le rachat anticipé du crédit. Ee remboursement anticipé n'est dû que si le crédit est résilié au cours des dix premières années suivant sa conclusion.

Cession de dette foncière à un particulier

Il est également possible de céder une dette foncière à une personne privée. Aux yeux de la loi, il n'y a pas de différence entre une dette foncière détenue par une personne morale (banque) et une personne physique (particulier). Les règles suivantes s'appliquent mêmes dispositions légales. Il convient toutefois de tenir compte de certaines particularités lors de la conception.

Pour lancer la cession de la dette foncière à un particulier, l'emprunteur doit s'adresser à la banque et demander la cession de la dette foncière à un particulier. La banque émet alors une cession de la dette foncière à la personne privée souhaitée. La cession de la dette foncière se fait donc à la place de l'autorisation de radiation correspondante.

Cession de la dette foncière à une personne privée : la personne physique devient l'ayant droit de la dette foncière

La banque de financement doit accepter de céder la dette foncière à un particulier, à condition que toutes les créances en cours aient été réglées. Ce droit de l'emprunteur s'appelle Droit au remboursement. Lors de la cession de la dette foncière à une personne privée, le bénéficiaire de la dette foncière est modifié de la banque à la personne physique souhaitée. Le changement de la banque en tant que personne morale à une personne physique n'entraîne aucune modification juridique.

En cas de cession complète, la dette foncière, y compris le droit aux intérêts qu'elle contient et tous les autres droits sont cédés par la banque à la personne privée. La cession de la dette foncière à un particulier doit, comme la cession de la dette foncière à une banque être authentifié par un notaire.

Cession d'une dette foncière à un particulier : établir impérativement une déclaration d'objet écrite

En cas de cession à un particulier, il est recommandé qu'un accord écrit soit conclu entre le particulier et le propriétaire du terrain. Déclaration de but est établie. La déclaration d'objectif relie la dette foncière au prêt. Ainsi, les créances encore ouvertes du particulier sont couvertes en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.

La déclaration d'affectation des dettes foncières présente un avantage décisif pour le propriétaire foncier. En cas de défaut de paiement, la déclaration de l'objet limite le droit d'accès du prêteur sur le montant encore dû de la Financement de la construction.

Ainsi, la déclaration d'objet permet au prêteur de ne pas accéder à la totalité de la dette foncièremais seulement aà la part non encore remboursée. En effet, le montant de la dette foncière inscrite au registre foncier reste le même pendant toute la durée du prêt. Cela signifie que le montant de la dette foncière ne peut être déterminé que par le prêt à la construction lié. La déclaration d'affectation constitue à cet égard le Trait d'union entre le contrat de prêt et la dette foncière.

En l'absence de déclaration d'objet écrite, il est donc difficile de déterminer a posteriori quand une demande de remboursement existe. Cela signifie qu'il y a seule la déclaration d'objet permet de déterminer clairement quand la dette foncière peut être à nouveau radiée du registre foncier.

En outre, la déclaration d'objet associée à un contrat de crédit définit clairement le montant jusqu'auquel le prêteur peut réaliser la garantie en cas de défaut de paiement.

Cession de la dette foncière à une personne privée : réfléchir ensemble à la suppression des paragraphes relatifs à la cession au prêteur privé

Lors de la Financement de la construction par la banque l'emprunteur est personnellement responsable des dettes en cours et est normalement soumis à une exécution forcée immédiate. Une reprise de ce régime lors de la cession de la dette foncière à une personne privée connue, peut Mettre à mal la relation avec cette personnecar elle le considère comme Abus de confiance pourrait être évalué.

Par conséquent, l'emprunteur et le prêteur doivent s'entendre sur le paragraphe de la Exécution forcée se mettre d'accord ensemble. Il faut garder à l'esprit que le prêteur a besoin d'une garantie pour prêter l'argent, mais qu'il existe en même temps une relation de confiance avec l'emprunteur. Il convient donc de Question de l'organisation de la relation personnelleLe prêteur privé doit être informé de la possibilité de céder ou non au prêteur privé l'exécution immédiate du contrat conclu avec la banque.

Cession de la dette foncière à un particulier : souvent une garantie suffisante est disponible, en cas de reprise du crédit

Un autre point doit être pris en considération. Si la dette foncière est cédée à un particulier, le Le contrat de prêt initial est généralement beaucoup plus élevé que le prêt qui est maintenant garanti par la cession de la dette foncière. doit être.

Par conséquent, si la dette foncière est entièrement cédée pour son montant initial, la garantie est bien plus élevée que ce dont le prêteur a réellement besoin.

La cession de garantie élevée constitue un risque pour l'emprunteur. En effet, la dette foncière ne dépend pas du montant du crédit accordé. C'est pourquoi elle peut être cédée davantage, ce qui peut mettre l'emprunteur dans des situations désagréables.

Si le montant de la dette foncière et le montant du crédit accordé sont très éloignés l'un de l'autre, il peut être plus judicieux d'annuler une partie de la dette foncière. La partie non radiée peut alors être cédée au prêteur privé.

Si le montant du crédit correspond au montant de la garantie, la soumission immédiate à l'exécution forcée et à la responsabilité personnelle semble également plus appropriée.

Selon la loi sur les frais de justice et de notaire (GNotKG), la cession de la dette foncière coûte exactement le même prix que sa radiation. Il n'y a donc aucune différence entre le fait que la dette foncière ne soit que partiellement cédée et radiée et le fait qu'elle soit entièrement cédée à la personne privée souhaitée.

D'une manière générale, il peut être judicieux, notamment en cas de transfert de la dette foncière à un particulier, d'utiliser le terme "dette foncière".Le notaire peut également être chargé de la rédaction des actes et de leur exécution. Pour cela, des frais supplémentaires sont dus au notaire, tant pour le transfert proportionnel que pour le transfert total de la dette foncière. En revanche, lors du transfert de la dette foncière à une banque, les banques se chargent généralement de la cession entre elles. Toutefois, les banques disposent également de certains offices notariaux avec lesquels elles collaborent souvent depuis de nombreuses années.

La cession de la dette foncière à un particulier se fait en 6 étapes :

• Le projet doit d'abord être discuté avec la banque et le prêteur privé. discuté de l'entreprise. Il devrait y avoir un accord sur la forme de la reprise de crédit.
• Ensuite le prêteur privé paieLes dettes auprès de la banque sont également prises en compte.
• La banque cède alors les droits découlant de la dette foncière au particulier et établit une facture. pas d'autorisation de radiation de
• Le particulier accepte la cession
• Le notaire informe l'Office du registre foncier du changement de titulaire de la dette foncière.
• Il s'ensuit l'inscription du nouveau bénéficiaire de la dette foncière au registre foncier par le bureau du registre foncier.

Les étapes sont définies selon un entretien de clarification avec le prêteur, la banque et le notaire relativement simple. Dans le détail, il existe de petites différences entre les banques. Ainsi, certaines banques ont des formulaires spéciaux pour la cession de la dette foncière, tandis que d'autres exigent des modules de texte correspondants.

Il est conseillé de faire appel à un notaire dès le début. Le notaire doit de toute façon s'occuper des autres étapes et a l'expérience de la formulation des contrats correspondants pour la cession de la dette foncière à des particuliers.

La procédure de cession de la dette foncière

La cession de dette foncière consiste à transférer la garantie d'un crédit d'une banque à une autre banque (ou à un particulier). Pour ce faire, l'emprunteur informe la nouvelle banque de son souhait de céder la dette foncière et lui soumet les documents nécessaires. Certaines banques disposent de formulaires préétablis à cet effet. D'autres banques exigent une déclaration écrite pour la cession de la dette foncière.

La procédure de cession de la dette foncière est simple. En effet, les banques règlent les formalités entre elles. Le notaire certifie ensuite la cession et fait inscrire la cession au registre foncier par le bureau du registre foncier. Il n'est donc pas nécessaire de se rendre chez le notaire et la cession de la dette foncière peut être effectuée en quelques jours. Néanmoins, le notaire est impliqué dans la cession et a pour fonction d'authentifier des documents. Si la dette foncière est garantie par une dette foncière avec lettre, l'ancienne banque cède également la lettre de dette foncière.

• Le projet doit d'abord être discuté avec les deux banques.
• Il s'agit d'un contrat de crédit conclu avec la nouvelle banque
• Ensuite payé da nouvelle banque reprend les dettes contractées auprès de l'ancienne banque.
• La banque entre puis les droits découlant de la dette foncière à la nouvelle banque à partir de (et représente donc pas d'autorisation de radiation de)
• La nouvelle banque prend la cession de la dette foncière à
• Le notaire informe le registre foncier de la Changement de titulaire de la dette foncière
• Il suit le Inscription de la nouvelle banque en tant que titulaire de la dette foncière au registre foncier par le bureau du registre foncier

La procédure en cas de cession de la dette foncière par lettre

Dans le cas d'une dette foncière avec lettre, la banque doit également céder la lettre de dette foncière afin que le notaire puisse faire transférer la dette foncière dans le registre foncier.

Qu'est-ce qu'une dette foncière avec lettre?

Une dette foncière par lettre est une forme particulière de dette foncière, dans laquelle la garantie du crédit est en outre fournie par une "lettre de dette foncière". Cette lettre de dette foncière est un document écrit dans lequel la banque consigne le montant du crédit, la garantie (la dette foncière) et les conditions du crédit. La lettre est conservée par la banque et sert de base à l'inscription de la dette foncière au registre foncier.

Lors du transfert d'une dette foncière par lettres, deux étapes sont donc nécessaires :

• D'une part, la Cession de la dette foncière
• D'autre part, la Cession de la cédule hypothécaire à la nouvelle banque

Cession de la dette foncière : un acte notarié est-il nécessaire ?

nonLa cession de la dette foncière ne nécessite pas d'acte notarié. Une visite chez le notaire n'est donc pas nécessaire, car les banques peuvent régler les formalités entre elles. Les deux banques veillent à ce que la cession de la dette foncière soit authentifiée par un notaire. Le notaire charge ensuite le bureau du registre foncier d'inscrire le nouveau propriétaire de la dette foncière dans le registre foncier. Il n'est pas nécessaire de se rendre chez le notaire pour cela, car tout se fait par écrit.

Pour ce faire, il suffit d'inclure l'emprunteur dans la cession, lorsqu'il existe une clause de cession. Ce document empêche toute cession sans le consentement exprès de l'emprunteur. En revanche, s'il n'y a pas d'exclusion de cession, l'emprunteur n'est pas tenu de consentir à la cession de la dette foncière.

En cas de modification de la dette foncière, il est recommandé d'établir un acte notarié.

Si des modifications doivent être apportées au montant de la dette foncière inscrite ou si une radiation proportionnelle doit être effectuée, il peut être judicieux de faire appel à un notaire. Même si la dette foncière doit être cédée à une personne privée, il est souvent souhaitable de modifier la forme de la dette foncière. En outre, en cas de cession de la dette foncière à une personne privée, il convient de prévoir une clause de réserve de propriété. Déclaration de but et un contrat de crédit peut être créé. Dans de tels cas, il est donc judicieux de faire établir un acte notarié, même si la loi ne l'exige pas..

Cession de dette foncière : modèle

Pour céder la dette foncière, les informations suivantes sont nécessaires :

• Désignation du registre foncier
• Indication du tribunal d'instance auprès duquel le registre foncier est tenu
• Registre foncier Volume, feuille, parcelle et numéro de parcelle
• Le montant de la dette foncière
• Les intérêts de la dette foncière
• Une indication des droits qui sont transférés
• Le nom de la nouvelle banque qui reprend la dette foncière (cessionnaire)

Modèle : Cession d'une dette foncière entre 2 banques (Source : Haufe)

L'ancienne banque doit-elle céder la dette foncière ?

Oui, si la nouvelle banque se déclare prête à accepter la dette foncière, l'ancienne banque doit accepter une cession des moyens de garantie du crédit à la nouvelle banque.

Certains contrats de crédit prévoient en outre un Exclusion de cession qui empêche toute cession sans l'accord de l'emprunteur. Ce mécanisme de protection sert en premier lieu à protéger l'emprunteur, afin que la banque ne vende pas la dette foncière à des tiers à son insu. En cas d'exclusion de cession, la l'ancienne banque doit donc en plus obtenir l'accord de l'emprunteur. avant de pouvoir céder la dette foncière.

S'il existe en outre une dette foncière avec lettre la banque doit également céder la cédule hypothécaire à la nouvelle banque, afin que le notaire puisse faire transférer la dette foncière dans le registre foncier.

La nouvelle banque doit-elle accepter la cession de la dette foncière ?

nonLa nouvelle banque n'est pas obligée d'accepter la cession de la dette foncière de l'ancienne banque. Si les conditions de la dette foncière existante sont trop faibles pour la nouvelle banque, elle peut refuser la garantie. Dans ce cas, la dette foncière doit alors être annulée. Ensuite, une nouvelle dette foncière doit être inscrite en faveur de la nouvelle banque de financement.

C'est pourquoi il est définitivement important pour les propriétaires immobiliers de clarifier au préalable la cession de la dette foncière avec la nouvelle banque. Une fois que la nouvelle banque a vérifié les extraits du registre foncier correspondants et donné son accord pour la cession, plus rien ne s'oppose à la procédure.

Si, comme dans la plupart des transferts, la dette foncière est en outre nettement plus élevée que le montant du crédit encore dû, il y a de bonnes chances pour que la nouvelle banque accepte une cession de la dette foncière.

De plus, si la dette foncière est nettement plus élevée, il y a aussi la possibilité d'une cession partielle. Cela signifie que la dette foncière est divisée en deux parties. La première partie est cédée à la nouvelle banque et la partie de la garantie de crédit qui n'est plus nécessaire est radiée du registre foncier. Il faut toutefois qu'il y ait un accord avec la nouvelle banque pour qu'elle accepte le transfert partiel.

Céder ou supprimer une dette foncière ?

Lorsqu'une dette foncière est cédée par une banque à une autre, cela se fait généralement entre banques dans le cadre d'un changement de banque lors d'une Financement de la construction. La nouvelle banque se voit céder la dette foncière. Si la nouvelle banque accepte la dette foncière cédée, les emprunteurs peuvent économiser beaucoup d'argent grâce à une procédure de cession plus simple et plus rapide.

Une cession de dette foncière est alors jusqu'à 81 % moins chère pour l'emprunteur qu'une radiation et une nouvelle commande. C'est pourquoi les emprunteurs sont souvent bien avisés de céder la dette foncièresi cela est possible. De plus, la dette foncière existante peut être utilisée pour un futur emprunt.

C'est souvent avantageux, car les prêts sur la dette foncière ont des conditions d'intérêt particulièrement avantageuses. Le risque résiduel lors de la cession de l'ensemble de la dette foncière à la nouvelle banque est faible. En effet, le risque ne se manifesterait que si la déclaration d'objet et le contrat de crédit associés à la dette foncière étaient perdus par la banque, ce qui est très improbable. Ce risque peut en outre être encore réduit par une suppression partielle des garanties de crédit qui ne sont plus nécessaires lors de leur transfert.

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