Una Cesión de una deuda inmobiliaria es un paso importante en la financiación de una vivienda. Cuando se cede una carga inmobiliaria, ésta se transfiere de un banco a otro. Esto suele ocurrir cuando el préstamo inmobiliario existente se traslada a otro banco porque, por ejemplo, se ha encontrado una oferta de financiación más favorable.
¿Cesión de la deuda inmobiliaria? A menudo es una buena idea, porque ceder la deuda es más rápido y barato que cancelarla y hacer una nueva inscripción. Además, la cesión permite suscribir un nuevo préstamo.
La cesión de la deuda hipotecaria suele producirse cuando el prestatario ya está reembolsando parcialmente el importe del préstamo y sólo una parte del importe sigue gravada con la deuda hipotecaria. Un ejemplo de ello sería que el propietario de una vivienda suscribiera un préstamo de 500.000 euros y ya hubiera reembolsado 100.000 euros. En este caso, puede suprimir la cantidad de 100.000 euros de la deuda hipotecaria y transferir únicamente la cantidad restante de 400.000 euros a una hipoteca. Banco con condiciones de interés más favorables ceder. Sin embargo, el nuevo banco debe aceptar dicha reducción de la garantía.
La asignación de una carga territorial explicada brevemente
Lo que puede aprender aquí
- La asignación de una carga territorial explicada brevemente
- La carga territorial - gravamen sobre préstamos inmobiliarios
- Ventajas de la asignación de cargas territoriales
- Inconvenientes de la cesión de terrenos
- Resumen de ventajas e inconvenientes
- Costes en caso de cesión de la carga territorial
- Cesión de derechos de superficie a un particular
- Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: La persona física se convierte en beneficiaria de la deuda inmobiliaria.
- Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: Es imprescindible redactar una declaración de intenciones por escrito.
- Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: Estudiar conjuntamente si deben suprimirse los apartados de la cesión al prestamista particular.
- Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: a menudo se dispone de una garantía suficiente al hacerse cargo del préstamo.
- La cesión de la carga territorial a un particular se realiza en 6 pasos:
- El procedimiento de asignación de la carga territorial
- Cesión de la deuda inmobiliaria: ¿Es necesaria la certificación notarial?
- Cesión de derechos de superficie: modelo
- ¿El antiguo banco tiene que ceder la carga territorial?
- ¿Tiene que aceptar el nuevo banco la cesión de la deuda inmobiliaria?
- ¿Asignar o eliminar cargas territoriales?
- Cuando se cede una deuda inmobiliaria, la garantía del préstamo pasa del antiguo banco financiador al futuro prestamista.
- Por lo tanto, es necesaria una cesión de la deuda inmobiliaria si cambia de banco para el seguimiento de la financiación de un préstamo inmobiliario.
- Para la cesión de la deuda inmobiliaria no es necesaria la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Por lo tanto, con la cesión de cargas inmobiliarias, se ahorra tasas y pagar sólo una cuarta parte de los costes en comparación con una cancelación y nuevo registro de la carga territorial.
- Una deuda hipotecaria también puede cederse o cancelarse parcialmente, de modo que también puede aportar parte de la deuda con fondos propios cuando cambie de banco.
La carga territorial - gravamen sobre préstamos inmobiliarios
Una carga territorial es un gravamen que se utiliza principalmente en el ámbito de la Financiación de la construcción se aplica. Sirve al banco para garantizar adicionalmente el préstamo. Si el prestatario ya no puede pagar sus cuotas, el banco puede embargar la propiedad y cubrir la deuda restante del préstamo con el producto de la venta.
Ventajas de la asignación de cargas territoriales
La cesión de cargas permite al propietario cambiar de banco sin perder la inscripción de la carga. Es un proceso más rápido que cancelar y volver a registrar una carga inmobiliaria. El propietario del inmueble no tiene que hacer nada o muy poco, ya que los bancos liquidan el proceso entre ellos. El consentimiento del prestatario no suele ser necesario y los costes son menores que los de una cancelación y nueva inscripción de la carga del terreno.
La cesión de la deuda inmobiliaria también es más favorable, hasta en un 81 %, que la cancelación y recreación (véase la sección Kosts en caso de cesión de la carga territorial). Además, la carga inmobiliaria permanece en el registro de la propiedad y puede volver a utilizarse para futuros préstamos.
Inconvenientes de la cesión de terrenos
Debido a la rapidez y sencillez del proceso, unido a los bajos costes, la cesión de la carga territorial sólo presenta algunas desventajas en comparación con la lenta y costosa supresión con nueva entrada.
Sin embargo, el nuevo banco puede tener un Rechazar asignaciónSi la garantía no es suficiente o si el banco no está de acuerdo con las condiciones de la carga territorial. Por lo tanto, debe ponerse en contacto previamente con el nuevo banco de forma Pedir aclaracionessi está dispuesto a asumir la carga territorial.
Otra desventaja de la asignación es la Riesgo residual restante si no se utiliza la garantía del préstamo permanecer inscrita en el registro de la propiedad.
Minimizar los inconvenientes de la cesión de terrenos
Para proteger al prestatario de los riesgos de la mejor manera posible, un Exclusión de la asignación tiene sentido. Esto prohíbe al banco revender la garantía del préstamo de la carga territorial sin su consentimiento. Además, puede tener sentido Cesión parcial de la contribución territorial y que se elimine el importe que ya no se necesita. Debería considerar este paso si la garantía en el registro de la propiedad es significativamente superior al nuevo importe del préstamo. Esto también reduce los riesgos para el prestatario.
Resumen de ventajas e inconvenientes
En resumen, la cesión de la carga territorial presenta las siguientes ventajas e inconvenientes:
Ventajas de la asignación de la carga territorial
- Una cesión de la carga territorial es hasta 81 % más barata que una cancelación y nueva cita.
- Además, la carga inmobiliaria permanece en el registro de la propiedad y puede volver a utilizarse para futuros préstamos.
- En términos de tiempo, la cesión es el proceso más rápido que la cancelación y nueva inscripción de una carga territorial.
- Sin complicaciones para los prestatarios, ya que los bancos liquidan la cesión entre ellos
Inconvenientes de la cesión de la contribución territorial
- El nuevo banco puede rechazar una cesión
- Es necesaria una conversación aclaratoria con el nuevo banco
- Sigue existiendo un riesgo residual si no se cancela la garantía del préstamo no utilizado.
Costes en caso de cesión de la carga territorial
El La cesión de la contribución territorial está sujeta a gastos. Esto se debe a que la cesión de la carga territorial debe ser notariada. Esto significa que se cobran tasas al Notario y en el registro de la propiedad an. Estos gastos deben abonarse en el caso de un Comparación de las condiciones de los préstamos inmobiliarios a tener en cuenta.
Sin embargo se ahorra tres cuartas partes de las tasas con una cesión de cargas territoriales. en comparación con la cancelación y nueva inscripción de una deuda inmobiliaria. Esto se debe a que la cesión de la deuda inmobiliaria requiere No supresión en el registro de la propiedad con costas necesario. Así, el Tasas de cesión de terrenos 77 - 81 % más económico (véase el cuadro comparativo que figura a continuación) en comparación con la alternativa de cancelación y nuevo registro de la carga territorial.
Quienes deseen ahorrar costes deben solicitar el borrador de la escritura a través del banco y encargarse también de que éste se ocupe de la ejecución de la cesión. Por regla general, los bancos están dispuestos a prestar su apoyo y liquidar la cesión entre ellos. Sin embargo, si se encarga a un notario la redacción o ejecución del contrato, se incurrirá en costes adicionales.
Los costes de una cesión de crédito hipotecario entre bancos se rigen por la Ley alemana de Costas Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG).
Costes de asignación de cargas territoriales
| Importe de la tasa territorial | Tasas del Registro de la Propiedad Cesión de cargas territoriales | Gastos de notaría cesión de terrenos | Costes totales cesión de terrenos |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 83 € | 39 € | 122 € |
| 100.000 € | 137 € | 65 € | 201 € |
| 150.000 € | 177 € | 83 € | 260 € |
| 200.000 € | 218 € | 83 € | 301 € |
| 250.000 € | 268 € | 83 € | 351 € |
| 500.000 € | 468 € | 83 € | 551 € |
Los costes se basan en el supuesto de que el banco prepare y ejecute la escritura pública. Si también se encarga de ello al notario, se incurrirá en costes adicionales.
A título comparativo: los costes de un nuevo registro de la contribución territorial
Si la deuda inmobiliaria se cancela y se vuelve a registrar, hay que pagar al notario y al registro de la propiedad por ambos procedimientos. Esto da lugar a 4 partidas de gastos, que en conjunto suman entre 542 euros (para una carga inmobiliaria de 50.000 euros) y 2.932 euros (para una carga inmobiliaria de 500.000 euros).
| Importe de la tasa territorial | Tasas del registro de la propiedad: Cancelación de la tasa catastral | Gastos de notaría: Extinción de la deuda hipotecaria | Tasas del registro de la propiedad: Registro de la carga de la tierra | Gastos de notaría: Registro de la carga territorial | Coste total de supresión y nuevo registro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | 83 € | 39 € | 165 € | 255 € | 542 € |
| 100.000 € | 137 € | 65 € | 273 € | 422 € | 897 € |
| 150.000 € | 177 € | 83 € | 548 € | 354 € | 1162 € |
| 200.000 € | 218 € | 83 € | 435 € | 673 € | 1409 € |
| 250.000 € | 268 € | 83 € | 535 € | 828 € | 1714 € |
| 500.000 € | 468 € | 83 € | 935 € | 1446 € | 2932 € |
Los costes se basan en el supuesto de que el banco prepare y ejecute la escritura de giro. Si para ello se encarga también al notario, se generan costes adicionales. Sin formación de carta y confirmación notarial al registrar la carga territorial.
Comparación de costes: Asignación frente a nuevo registro
El siguiente cuadro muestra la ventaja de coste de asignar una carga territorial en comparación con la cancelación de una carga territorial antigua y la creación de una nueva. Por término medio se ahorra unas tres cuartas partes de los costes con una cesión de cargas territoriales..
| Cesión de derechos de superficie | Supresión y nuevo registro | Ahorro de costes de la misión | Ahorro de costes de la misión |
|---|---|---|---|
| 122 € | 542 € | 420 € | -77 % |
| 201 € | 897 € | 696 € | -78 % |
| 260 € | 1.162 € | 902 € | -78 % |
| 301 € | 1.409 € | 1.108 € | -79 % |
| 351 € | 1.714 € | 1.363 € | -80 % |
| 551 € | 2.932 € | 2.381 € | -81 % |
Costes adicionales para la asignación de la carga territorial
Los costes de la cesión de cargas aumentan si el notario también prepara el proyecto de escritura y supervisa su ejecución en el registro de la propiedad.
Por la redacción de la escritura, incluido su otorgamiento por el notario, se incurre en unos honorarios notariales adicionales de unos 60 euros por una cesión de derechos de superficie de 50.000 euros. Por una cesión de 500.000 euros, se incurre en 473 euros.
A menudo, sin embargo, estos costes pueden evitarse, ya que los bancos también pueden organizar la cesión entre ellos. El notario sólo es necesario para la certificación.
Además de los costes de la cesión de la carga territorial, los prestatarios pueden tener que pagar un Multa por pago anticipado al banco por el reembolso anticipado del préstamo. ESin embargo, sólo se debe pagar una penalización por reembolso anticipado si el préstamo se cancela en los 10 primeros años desde su contratación.
Cesión de derechos de superficie a un particular
La cesión de una deuda inmobiliaria también es posible a un particular. Con arreglo a la ley, es indiferente que la deuda inmobiliaria pertenezca a una persona jurídica (banco) o a una persona física (particular). Se aplica lo siguiente misma normativa legal. Sin embargo, hay algunas características especiales que deben tenerse en cuenta en el diseño.
Para iniciar la cesión de la carga territorial a un particular, el prestatario debe ponerse en contacto con el banco y solicitar la cesión de la carga territorial a un particular. A continuación, el banco emite una cesión de la deuda inmobiliaria al particular solicitado. De este modo, la cesión de la deuda inmobiliaria se realiza en lugar de la correspondiente autorización de cancelación.
Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: La persona física se convierte en beneficiaria de la deuda inmobiliaria.
El banco financiador debe aceptar la cesión de la deuda inmobiliaria a un particular, siempre que se hayan liquidado todas las deudas pendientes. Este derecho del prestatario se denomina Solicitud de restitución. En el caso de una cesión de deuda inmobiliaria a un particular, el beneficiario de la deuda inmobiliaria pasa de ser el banco a ser la persona física deseada. El cambio del banco como persona jurídica a una persona física no implica ningún cambio jurídico.
En caso de asignación completa, el Gravamen del terreno, incluido el derecho a percibir intereses contenido en el mismo y todos los demás créditos son cedidos por el banco al particular. La cesión de la deuda inmobiliaria a un particular debe, al igual que la cesión de la deuda inmobiliaria a un banco ser notariado.
Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: Es imprescindible redactar una declaración de intenciones por escrito.
En caso de cesión a un privado, se recomienda celebrar un acuerdo por escrito entre éste y el propietario del terreno. Declaración de objetivos se crea. La declaración de objetivos conecta la carga territorial con el préstamo. De este modo, los créditos pendientes del particular quedan garantizados en caso de impago del prestatario.
La declaración de destino de las cargas territoriales tiene una ventaja decisiva para el propietario. En caso de impago, la declaración de finalidad restringe el derecho de acceso del prestamista sobre el importe pendiente del Financiación de la construcción.
Así, mediante la declaración de finalidad, el prestamista puede no acceder a la totalidad de la tasa territorialpero sólo unSobre la parte aún no reembolsada. Esto se debe a que el importe de la carga inmobiliaria inscrita en el registro de la propiedad permanece invariable durante toda la duración del préstamo. Esto significa que el importe de la carga inmobiliaria sólo puede determinarse a través del préstamo inmobiliario vinculado. La declaración de finalidad representa la Enlace entre el contrato de préstamo y la carga territorial.
Por tanto, sin una declaración de intenciones por escrito, es in En retrospectiva, es difícil determinar cuándo una reclamación de restitución es existe. Esto significa que Sólo a través de la declaración de finalidad queda claro cuándo puede volver a cancelarse la carga inmobiliaria en el registro de la propiedad.
Además, la declaración de finalidad en relación con un contrato de crédito especifica claramente el importe hasta el cual el prestamista puede ejecutar la garantía en caso de impago.
Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: Estudiar conjuntamente si deben suprimirse los apartados de la cesión al prestamista particular.
En el Financiación de la construcción a través del banco el prestatario responde personalmente de las deudas pendientes y normalmente está sujeto a ejecución inmediata. Adoptar esta regla al ceder la carga territorial a un particular conocido, puede reducir el Tensar la relación con esta personacomo lo ven Abuso de confianza podría valorar.
Por lo tanto, prestatarios y prestamistas deben consultarse sobre el apartado del Ejecución ponerse de acuerdo. Hay que recordar que el prestamista necesita seguridad para prestar el dinero, pero al mismo tiempo existe una relación de confianza con el prestatario. Por tanto, se trata de una Cuestión de la forma de la relación personalceder o no la ejecución inmediata del contrato con el banco al prestamista privado.
Cesión de la deuda inmobiliaria a un particular: a menudo se dispone de una garantía suficiente al hacerse cargo del préstamo.
Hay otro punto que debe tenerse en cuenta. En el caso de cesión de la carga territorial a un particular, el acuerdo de préstamo original suele ser significativamente mayor que el préstamo que ahora está garantizado por la cesión de la carga territorial. debería ser.
Por lo tanto, si la deuda inmobiliaria se cede en su totalidad por el importe original, existe mucha más garantía de la que realmente necesita el prestamista.
La cesión de alta seguridad supone un riesgo para el prestatario. Esto se debe a que la carga inmobiliaria no depende del importe del préstamo concedido. Por lo tanto, puede cederse aún más, lo que puede poner al prestatario en situaciones desagradables.
Si el importe de la deuda hipotecaria y el importe del préstamo concedido están muy alejados, puede ser más lógico extinguir parcialmente la deuda hipotecaria. La parte que no se cancele puede entonces cederse al prestamista privado.
Si el importe del préstamo coincide con el de la garantía, también parece más adecuado el sometimiento inmediato a ejecución hipotecaria y responsabilidad personal.
Según la Ley alemana de Costas Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG), la cesión de la carga territorial cuesta exactamente lo mismo que su cancelación. Por lo tanto, es indiferente que la cesión y cancelación de la deuda inmobiliaria sea parcial o que se transfiera íntegramente al particular deseado.
En general, puede tener sentido, especialmente cuando se transfiere la carga territorial a un particular, dTambién se puede encargar al notario que redacte y ejecute las escrituras. Por ello, el notario debe abonar honorarios adicionales, tanto por la transferencia parcial como por la completa. Sin embargo, cuando se transfiere la carga territorial a un banco, los bancos suelen liquidar la transferencia entre ellos. No obstante, los bancos también disponen de determinadas notarías con las que suelen trabajar durante muchos años.
La cesión de la carga territorial a un particular se realiza en 6 pasos:
- El proyecto debe discutirse primero con el banco y el prestamista privado. discutido debe hacerse. Debe haber acuerdo sobre la estructura de la asunción del préstamo.
- Siguiente El prestamista privado paga elpor las deudas con el banco.
- A continuación, el banco cede al particular los créditos derivados de la carga territorial y le proporciona Sin licencia de cancelación afuera
- El particular acepta el encargo
- El notario comunica al registro de la propiedad el cambio de titular de la carga inmobiliaria
- A continuación, el Registro de la Propiedad inscribe al nuevo beneficiario de la deuda en el Registro de la Propiedad.
Los pasos son los siguientes conversaciones aclaratorias con el prestamista, el banco y el notario relativamente sencillo. En detalle, existen pequeñas diferencias entre los bancos. Por ejemplo, algunos bancos tienen formularios especiales para la cesión de la carga territorial, mientras que otros requieren los módulos de texto correspondientes.
Es aconsejable encargar a un notario desde el principio. El notario debe ocuparse de todos modos de los trámites posteriores y tiene experiencia en la formulación de los correspondientes contratos de cesión de la carga territorial a particulares.
El procedimiento de asignación de la carga territorial
En una cesión de deuda inmobiliaria, la garantía de la deuda inmobiliaria de un préstamo se transfiere de un banco a otro (o a un particular). Para ello, el prestatario informa al nuevo banco de su deseo de ceder la deuda y presenta los documentos necesarios. Algunos bancos disponen de formularios ya preparados para este fin. Otros bancos exigen la correspondiente declaración por escrito para la cesión de la deuda inmobiliaria.
El procedimiento de asignación de la carga territorial es sencillo. Los bancos se encargan de los trámites entre ellos. Posteriormente, el notario certifica la cesión y hace que el registro de la propiedad inscriba la cesión en el registro de la propiedad. Por lo tanto, no es necesario acudir al notario y la cesión de la deuda inmobiliaria puede realizarse en pocos días. No obstante, el notario interviene en la cesión y tiene la función de certificar los documentos. Si la deuda inmobiliaria está garantizada por una deuda inmobiliaria con garantía hipotecaria, el banco anterior también cede la garantía hipotecaria.
- El proyecto debe discutirse primero con ambos bancos.
- Habrá un Contrato de crédito celebrado con el nuevo banco
- Siguiente pagado dl nuevo banco se hará cargo de la deuda del banco anterior.
- El Banco entra en a continuación, las reclamaciones de la carga de la tierra al nuevo banco de (y por lo tanto representa Sin licencia de cancelación off)
- El nuevo banco toma la asignación de la carga territorial en
- El notario informa al registro de la propiedad sobre la Cambio de propietario de la carga territorial
- sigue el Registro del nuevo banco como titular de la deuda inmobiliaria en el registro de la propiedad por la oficina del registro de la propiedad
Procedimiento de asignación de la carga territorial por carta
En el caso de una carga inmobiliaria con carta, el banco también debe asignar la carta de carga inmobiliaria para que el notario pueda hacer que se transfiera la carga inmobiliaria en el registro de la propiedad.
¿Qué es un Carga territorial con carta?
Una deuda inmobiliaria por carta es una forma especial de deuda inmobiliaria en la que el préstamo está garantizado además por un "certificado de deuda inmobiliaria". Este certificado es un documento escrito en el que el banco hace constar el importe del préstamo, la garantía (la deuda inmobiliaria) y las condiciones del préstamo. El banco conserva la carta y sirve de base para la inscripción de la deuda en el registro de la propiedad.
Por lo tanto, son necesarios dos pasos para transferir una deuda inmobiliaria por carta:
- Por un lado, la Cesión de la carga territorial
- Por otra parte, el Cesión del certificado de cargas territoriales al nuevo banco
Cesión de la deuda inmobiliaria: ¿Es necesaria la certificación notarial?
noNo es necesario un acta notarial para la cesión de la deuda inmobiliaria. Por lo tanto, se puede prescindir de la visita al notario, ya que los bancos pueden resolver los trámites entre ellos. Los dos bancos se aseguran de que la cesión de la deuda inmobiliaria sea certificada por un notario. A continuación, el notario da instrucciones al Registro de la Propiedad para que inscriba al nuevo propietario de la deuda en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, no es necesario acudir a un notario para ello, ya que todo se hace por escrito.
El prestatario sólo tiene que figurar en la cesión, si se produce un intercambio de asignación. Esta escritura impide una cesión sin el consentimiento expreso del prestatario. Si, por el contrario, no hay exclusión de la cesión, el prestatario no tiene que dar su consentimiento a la cesión de la deuda inmobiliaria.
En caso de modificación de la carga territorial, se recomienda la certificación notarial
Sin embargo, si se van a realizar cambios en el importe de la carga territorial registrada o se va a realizar una cancelación parcial, puede tener sentido consultar a un notario. Incluso si la deuda se cede a un particular, a menudo se desea modificar la estructura de la deuda. Además, cuando se cede una deuda inmobiliaria a un particular, debe consultarse a un notario. Declaración de objetivos y un Contrato de crédito crearse. Por lo tanto, en estos casos tiene sentido realizar una certificación notarial, aunque no sea legalmente obligatorio..
Cesión de derechos de superficie: modelo
La siguiente información es necesaria para asignar la carga territorial:
- Designación del catastro
- Indicación del tribunal local en el que se lleva el registro de la propiedad
- Registro de la propiedad Volumen, hoja, parcela y número de parcela
- Importe de la contribución territorial
- Los intereses de la contribución territorial
- Indicación de los derechos transferidos
- Nombre del nuevo banco que se hace cargo de la deuda inmobiliaria (cesionario)
Ejemplo: Cesión de un terreno entre 2 bancos (Fuente: Haufe)
En _____ (denominación: registro de la propiedad/registro de la propiedad de bienes inmuebles/registro de la propiedad de herencias)
Texto de ejemplo para la asignación de la carga territorial de Haufe
del registro de la propiedad del tribunal de distrito, tomo _____, folio _____, corredor _____,
Parcela _____,
_____ (nombre y dirección del propietario/ocupante/legatario)
la(s) siguiente(s) carga(s) de terreno está(n) registrada(s) en la División III:
número de serie __________ EUR (en palabras: _____ EUR) Carga territorial con/sin letra de la que somos acreedores.
Cedemos esta(s) deuda(s) inmobiliaria(s) con intereses desde _____ (inicio del cálculo de intereses) y con todos los derechos reales accesorios y todas las reclamaciones de restitución de deudas inmobiliarias de rango anterior e igual rango y partes de deudas inmobiliarias junto con los intereses y derechos accesorios, así como todas las reclamaciones derivadas de una responsabilidad personal de pago de una suma de dinero por el importe de la deuda inmobiliaria junto con los intereses y el correspondiente sometimiento a ejecución inmediata contra la totalidad de la propiedad a
_____ (nombre y dirección del cesionario) y aprobar y solicitar la inscripción de la cesión en el registro de la propiedad.
▪ La carta se entrega al mismo tiempo.
▪ Se renuncia a la notificación de la ejecución.
▪ Se solicita notificación de ejecución.
▪ El cesionario tiene derecho a que el registro de la propiedad le entregue la carta.
No asumimos ningún coste.
_____
_____
Lugar, fecha
Firma del banco
¿El antiguo banco tiene que ceder la carga territorial?
Sí, si el nuevo banco está de acuerdo en aceptar la carga territorial, el antiguo banco debe aceptar una cesión de los fondos de garantía del préstamo al nuevo banco.
En algunos contratos de crédito, un Exclusión de la asignación que impide una cesión sin el consentimiento del prestatario. Este mecanismo de protección sirve principalmente para salvaguardar al prestatario de forma que el banco no venda la deuda inmobiliaria a terceros sin el conocimiento del prestatario. En caso de exclusión de la cesión, el Por ello, el antiguo banco exige además el consentimiento del prestatario. antes de poder asignar la carga territorial.
Si también hay un Carga territorial con carta el banco también debe ceder el certificado de cargas al nuevo banco para que el notario pueda inscribir la carga en el registro de la propiedad.
¿Tiene que aceptar el nuevo banco la cesión de la deuda inmobiliaria?
noEl nuevo banco no está obligado a aceptar la cesión de la deuda inmobiliaria del antiguo banco. Si las condiciones de la deuda inmobiliaria existente son demasiado débiles para el nuevo banco, éste puede rechazar la garantía. En este caso, la deuda debe cancelarse. A continuación, debe registrarse una nueva deuda inmobiliaria a favor del nuevo banco financiador.
Por lo tanto, es muy importante que los propietarios aclaren previamente la cesión de la deuda inmobiliaria con el nuevo banco. Sin embargo, una vez que el nuevo banco haya comprobado los extractos pertinentes del registro de la propiedad y haya dado su consentimiento a la cesión, ya no habrá nada que se interponga en el procedimiento.
Si, como en la mayoría de las transferencias, la carga inmobiliaria también es significativamente superior al importe del préstamo pendiente, hay muchas posibilidades de que el nuevo banco acepte una cesión de la carga inmobiliaria.
Además, con un canon de ocupación del suelo significativamente más alto, también existe la posibilidad de un cesión parcial. Esto significa que la carga inmobiliaria se divide en dos partes. La primera parte se transfiere al nuevo banco y la parte de la garantía del préstamo que ya no es necesaria se elimina del registro de la propiedad. Sin embargo, debe haber acuerdo con el nuevo banco para que acepte la transferencia parcial.
¿Asignar o eliminar cargas territoriales?
Cuando se cede una deuda inmobiliaria de un banco a otro, esto suele ocurrir entre bancos en el contexto de una letra bancaria en un Financiación de la construcción. El nuevo banco recibe la cesión de la carga territorial. Si el nuevo banco acepta la carga inmobiliaria asignada, los prestatarios pueden ahorrar mucho dinero gracias a un procedimiento de asignación más sencillo y rápido.
Una cesión de deuda inmobiliaria es hasta 81 % más barata para el prestatario que una cancelación y un nuevo pedido. Por lo tanto, a menudo se aconseja a los prestatarios que asignen la carga territorialsi esto es posible. Además, la carga territorial existente puede utilizarse para futuros empréstitos.
Esto suele ser ventajoso porque los préstamos sobre cargas territoriales tienen unas condiciones de tipos de interés especialmente favorables. Al mismo tiempo, el riesgo residual restante al ceder la totalidad de la carga territorial al nuevo banco es bajo. Esto se debe a que el riesgo sólo se manifestaría si la declaración de finalidad asociada a la carga territorial y el contrato de préstamo asociado se perdieran en el banco, lo cual es muy poco probable. Además, este riesgo puede reducirse aún más eliminando parcialmente las garantías del préstamo que ya no sean necesarias cuando se transfieran.
