Assegnazione dell'onere fondiario: 81 % più conveniente di una nuova iscrizione e tutto quello che c'è da sapere!

Uno Cessione di un onere fondiario è una fase importante del finanziamento di una casa. Con la cessione di un credito fondiario, il credito fondiario viene trasferito da una banca a un'altra. Di solito ciò avviene quando il mutuo immobiliare esistente viene trasferito a un'altra banca, ad esempio perché è stata trovata un'offerta di finanziamento più vantaggiosa.

Cessione dell'onere fondiario? Spesso è una buona idea, perché la cessione dell'onere fondiario è più rapida ed economica della cancellazione e della nuova iscrizione. Inoltre, la cessione rende possibile l'accensione di un nuovo mutuo!

L'onere fondiario viene solitamente assegnato se il mutuatario ha già rimborsato parzialmente l'importo del prestito e solo una parte dell'importo è ancora gravata dall'onere fondiario. Ad esempio, un proprietario di casa ha contratto un mutuo di 500.000 euro e ha già rimborsato 100.000 euro. In questo caso, può far cancellare l'importo di 100.000 euro dall'ipoteca fondiaria e trasferire solo l'importo rimanente di 400.000 euro a un ipotecario. Banca con condizioni di interesse più favorevoli cessione. Tuttavia, la nuova banca deve accettare tale riduzione della garanzia.

L'assegnazione di una tassa fondiaria spiegata in breve

• Con la cessione di un diritto fondiario, la garanzia del prestito passa dalla precedente banca finanziatrice al futuro finanziatore.
• Una cessione dell'onere fondiario è quindi necessaria se si cambia banca quando si rifinanzia un mutuo immobiliare.
• Per la cessione del diritto di superficie non è necessaria alcuna cancellazione nel registro fondiario.
• In questo modo si risparmia sulle tasse con l'assegnazione di un terreno e pagare solo circa un quarto costi rispetto all'annullamento e alla nuova registrazione della tassa fondiaria.
• Un onere fondiario può anche essere parzialmente ceduto o annullato, in modo da poter apportare parte del debito con il proprio capitale quando si cambia banca.

L'onere fondiario - pegno per i prestiti immobiliari

L'onere fondiario è un diritto di pegno utilizzato principalmente nell'ambito di Finanziamento della costruzione viene applicato. Viene utilizzato dalla banca per fornire una garanzia aggiuntiva per il prestito. Se il mutuatario non è più in grado di pagare le rate, la banca può pignorare l'immobile e coprire il debito residuo con il ricavato della vendita.

Vantaggi della cessione di un diritto di superficie

L'assegnazione di un onere fondiario consente al proprietario di cambiare banca senza perdere l'iscrizione dell'onere fondiario. Si tratta di una procedura più rapida rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione di un onere fondiario. Il proprietario dell'immobile non deve sostenere alcuna spesa, poiché le banche gestiscono la procedura tra di loro. Di solito non è necessario il consenso del mutuatario e i costi sono inferiori rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione dell'ipoteca fondiaria.

Una cessione dell'onere fondiario è anche fino a 81 % più favorevole di una cancellazione e di una nuova creazione (cfr. sezione Kosts sulla cessione dell'onere fondiario). Inoltre, la tassa fondiaria rimane iscritta nel registro fondiario e può essere riutilizzata per prestiti futuri.

Svantaggi della cessione di un credito fondiario

Grazie alla procedura rapida e semplice e ai costi contenuti, la cessione del diritto di superficie presenta solo pochi svantaggi rispetto alla lunga e costosa cancellazione con una nuova iscrizione.

Tuttavia, la nuova banca può Rifiuto dell'assegnazionese non dispone di garanzie sufficienti o non accetta i termini dell'onere fondiario. È quindi necessario informare preventivamente la nuova banca in un conversazione chiarificatricese è disposto a farsi carico dell'onere fondiario.

Un altro svantaggio dell'incarico è la Rischio residuo se la garanzia del prestito non viene utilizzata rimangono iscritti nel registro fondiario.

Ridurre al minimo gli svantaggi della cessione di un credito fondiario

Per tutelarsi al meglio contro i rischi, come mutuatario, un Esclusione dell'incarico può essere utile. Questo vieta alla banca di rivendere la garanzia del prestito senza il vostro consenso. Può anche essere utile Onere fondiario da assegnare solo in parte e far cancellare l'importo non più necessario. Si consiglia di prendere in considerazione questo passo se la garanzia iscritta a registro fondiario è significativamente superiore al nuovo importo del prestito. In questo modo si riducono anche i rischi per il mutuatario.

Vantaggi e svantaggi riassunti

In sintesi, la cessione del canone fondiario presenta i seguenti vantaggi e svantaggi:

Costi per l'assegnazione dell'onere fondiario

Il La cessione del canone fondiario è soggetta a una commissione. Questo perché la cessione del diritto di superficie deve essere autenticata. Le spese sono quindi sostenute al Notaio e al catasto sono sostenuti. Questi costi devono essere sostenuti da un Confronto tra le condizioni di prestito per l'edilizia essere presi in considerazione.

Tuttavia con una cessione a titolo oneroso si risparmiano i tre quarti delle tariffe rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione di un onere fondiario. Questo perché per una cessione dell'onere fondiario Nessuna cancellazione a pagamento nel registro fondiario richiesto. Ciò significa che il Tasse di assegnazione degli oneri fondiari 77 - 81 % più favorevole (si veda la tabella di confronto qui sotto) rispetto all'alternativa di cancellare e registrare nuovamente l'onere fondiario.

Se volete risparmiare sui costi, dovreste richiedere la bozza dell'atto tramite la banca e assicurarvi che le banche si occupino dell'esecuzione dell'incarico. Di solito le banche sono disposte a fornire assistenza in questo caso e a organizzare l'incarico tra di loro. Tuttavia, se viene incaricato un notaio per la stesura o l'esecuzione del contratto, si dovranno sostenere costi aggiuntivi.

I costi per la cessione di un onere fondiario tra banche si basano sulla legge tedesca sui costi giudiziari e notarili (GNotKG).

Costi di assegnazione delle tasse fondiarie

I costi si basano sul presupposto che la banca rediga ed esegua l'atto. Se anche il notaio viene incaricato di farlo, si dovranno sostenere costi aggiuntivi.

A titolo di paragone: i costi di ri-registrazione della tassa fondiaria

Se l'onere fondiario viene cancellato e registrato nuovamente, il notaio e il catasto devono essere pagati per entrambi i processi. Ciò comporta 4 voci di costo che si sommano tra i 542 € (per un onere fondiario di 50.000 €) e i 2932 € (per un onere fondiario di 500.000 €).

I costi si basano sul presupposto che la banca rediga ed esegua l'atto. Se viene incaricato anche il notaio, si devono sostenere costi aggiuntivi. Senza formazione della lettera e conferma notarile al momento della registrazione della tassa fondiaria.

Confronto dei costi: assegnazione vs. nuova registrazione

La tabella seguente mostra il vantaggio in termini di costi dell'assegnazione di un onere fondiario rispetto alla cancellazione di un vecchio onere fondiario e alla creazione di uno nuovo. In media con l'assegnazione di un terreno si risparmiano circa i tre quarti dei costi.

Ulteriori costi per l'assegnazione della tassa fondiaria

I costi per l'assegnazione dell'onere fondiario aumentano se il notaio redige anche l'atto e ne supervisiona l'esecuzione al catasto.

Per la stesura dell'atto, compresa la sua esecuzione da parte del notaio, per una cessione di oneri fondiari di 50.000 euro è previsto un onorario notarile aggiuntivo di circa 60 euro. Per una cessione di 500.000 euro, il costo è di 473 euro.

Tuttavia, spesso questi costi possono essere evitati, in quanto le banche possono anche organizzare l'incarico tra di loro. Il notaio è quindi necessario solo per l'autenticazione.

Oltre ai costi per la cessione dell'onere fondiario, i mutuatari potrebbero dover pagare un ulteriore Penalità di rimborso anticipato alla banca per il rimborso anticipato del prestito. ETuttavia, la penale per il pagamento anticipato è dovuta solo se il prestito viene annullato nei primi 10 anni dalla stipula.

Assegnazione di un onere fondiario a un privato

È anche possibile cedere un credito fondiario a un privato. Secondo la legge, non fa differenza se l'onere fondiario è detenuto da una persona giuridica (banca) o da una persona fisica (privato). Il stesse norme di legge. Tuttavia, nella progettazione è necessario tenere conto di alcune caratteristiche particolari.

Per avviare l'assegnazione dell'onere fondiario a un privato, il mutuatario deve contattare la banca e richiedere l'assegnazione dell'onere fondiario a un privato. La banca emette quindi una cessione del diritto di superficie al privato desiderato. L'assegnazione dell'onere fondiario avviene quindi al posto della relativa autorizzazione alla cancellazione.

Cessione di un onere fondiario a un privato: la persona fisica diventa titolare autorizzato dell'onere fondiario.

La banca finanziatrice deve accettare la cessione dell'onere fondiario a un privato, a condizione che tutti i crediti in sospeso siano stati saldati. Questo diritto del mutuatario si chiama Richiesta di restituzione. Quando un onere fondiario viene assegnato a un privato, il beneficiario dell'onere fondiario passa dalla banca alla persona fisica desiderata. Il passaggio dalla banca come persona giuridica alla persona fisica non comporta alcuna modifica giuridica.

In caso di assegnazione completa, il Oneri fondiari, compresa la richiesta di interessi in essi contenuta e tutti gli altri crediti sono ceduti dalla banca al privato. La cessione dell'onere fondiario a un privato deve essere effettuata allo stesso modo della cessione dell'onere fondiario a una banca. essere autenticato.

Cessione del diritto di superficie a un privato: è indispensabile redigere una dichiarazione di intenti scritta.

In caso di cessione a un privato, si raccomanda di stipulare un accordo scritto tra il privato e il proprietario del terreno. Dichiarazione di intenti viene creato. La dichiarazione di scopo combina l'onere fondiario con il prestito. Ciò significa che i crediti in essere del privato sono garantiti in caso di inadempienza del mutuatario.

La dichiarazione di scopo per gli oneri fondiari ha un vantaggio decisivo per il proprietario dell'immobile. In caso di mancato pagamento, la dichiarazione di scopo limita il diritto di accesso del finanziatore sull'importo residuo del Finanziamento della costruzione.

Ciò significa che il prestatore può utilizzare la dichiarazione di scopo per non hanno accesso all'intera tassa fondiariama solo unsulla parte non ancora rimborsata. Questo perché l'importo dell'onere fondiario registrato nel registro fondiario rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Ciò significa che l'importo dell'onere fondiario può essere determinato solo attraverso il relativo mutuo edilizio. La dichiarazione di intenti rappresenta il Collegamento tra il contratto di mutuo e il canone fondiario.

In assenza di una dichiarazione di intenti scritta, è quindi A posteriori, è difficile determinare quando una richiesta di restituzione esiste. Ciò significa che dalla dichiarazione di intenti si evince solo quando l'onere fondiario può essere cancellato nel registro fondiario.

Inoltre, la dichiarazione di intenti in combinazione con un contratto di prestito definisce chiaramente l'importo fino al quale il mutuante può realizzare la garanzia in caso di mancato pagamento.

Cessione di oneri fondiari a un privato: valutare insieme se i paragrafi devono essere eliminati nella cessione al finanziatore privato

Con il Finanziamento della costruzione tramite la banca il mutuatario è personalmente responsabile dei debiti insoluti ed è normalmente soggetto a pignoramento immediato. Se questa regola viene adottata quando l'onere fondiario è assegnato a un privato conosciuto, il Stressare la relazione con questa personacome lo vedono loro Violazione della fiducia potrebbe essere valutato.

Pertanto, i mutuatari e gli istituti di credito dovrebbero consultarsi reciprocamente in merito alla sezione del contratto di finanziamento. Pignoramento concordare insieme. Occorre tenere presente che il mutuante ha bisogno di garanzie per prestare il denaro, ma allo stesso tempo esiste un rapporto di fiducia con il mutuatario. Si tratta quindi di un Questione dell'organizzazione della relazione personalese l'immediata esecuzione del contratto con la banca debba o meno essere assegnata al mutuante privato.

Cessione del diritto di superficie a un privato: spesso è disponibile una garanzia sufficiente al momento dell'assunzione del prestito.

Occorre inoltre considerare un altro aspetto. Se l'onere fondiario è assegnato a un privato, la Il contratto di prestito originario è di solito significativamente più alto del prestito ora garantito dalla cessione del diritto di superficie. è diventare.

Se l'onere fondiario viene quindi ceduto per intero nell'importo originario, la garanzia è molto più elevata di quanto il creditore abbia effettivamente bisogno.

L'assegnazione di garanzie elevate rappresenta un rischio per il mutuatario. Questo perché l'onere fondiario non dipende dall'importo del prestito concesso. Può quindi essere assegnato ulteriormente, il che può mettere il mutuatario in situazioni spiacevoli.

Se l'importo dell'onere fondiario e l'importo del prestito concesso sono molto distanti, può essere più sensato cancellare parzialmente l'onere fondiario. La parte non annullata può essere ceduta al mutuante privato.

Se l'importo del prestito corrisponde all'importo della garanzia, anche l'immediato assoggettamento al pignoramento e alla responsabilità personale appare più appropriato.

Secondo la legge tedesca sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG), la cessione del diritto di superficie costa esattamente come la sua cancellazione. Pertanto, non fa differenza se l'onere fondiario viene trasferito e cancellato solo in parte o se viene trasferito interamente al privato desiderato.

In generale, può essere sensato, in particolare quando si trasferisce l'onere fondiario a un privato, trasferireIl notaio può anche essere incaricato di redigere ed eseguire gli atti. Il notaio deve pagare un onorario aggiuntivo sia per il trasferimento pro rata che per quello completo degli oneri fondiari. Se l'onere fondiario viene trasferito a una banca, tuttavia, le banche di solito organizzano il trasferimento tra di loro. Tuttavia, le banche dispongono anche di alcuni uffici notarili con i quali spesso collaborano da molti anni.

L'assegnazione della tassa fondiaria a un privato avviene in 6 fasi:

• Il progetto deve essere discusso prima con la banca e il finanziatore privato. discusso essere fatto. Dovrebbe esserci un accordo sulla struttura dell'assunzione del prestito.
• Il prossimo il finanziatore privato pagai debiti con la banca.
• La banca cede quindi al privato i crediti derivanti dall'onere fondiario e provvede a Nessun permesso di cancellazione da
• Il privato accetta l'incarico
• Il notaio informa il catasto del cambio di proprietà dell'onere fondiario.
• Il nuovo beneficiario dell'onere fondiario viene quindi iscritto nel registro fondiario dall'ufficio del catasto.

Le fasi sono organizzate secondo un Dialogo chiarificatore con l'istituto di credito, la banca e il notaio relativamente semplice. Ci sono piccole differenze nei dettagli tra le banche. Ad esempio, alcune banche dispongono di moduli speciali per l'assegnazione dell'onere fondiario, mentre altre richiedono moduli di testo corrispondenti.

È consigliabile incaricare un notaio fin dall'inizio. Il notaio deve comunque occuparsi delle fasi successive e ha esperienza nella formulazione di contratti corrispondenti per la cessione del diritto di superficie a privati.

La procedura di assegnazione del canone fondiario

Con la cessione di un credito fondiario, la garanzia per un prestito viene trasferita da una banca a un'altra banca (o a un privato). A tal fine, il mutuatario informa la nuova banca della volontà di cedere il credito fondiario e presenta i documenti necessari. Alcune banche dispongono di moduli già pronti per questo scopo. Altre banche richiedono una dichiarazione scritta per la cessione del credito fondiario.

La procedura di assegnazione del credito fondiario è semplice. Infatti, le banche si occupano delle formalità tra di loro. Il notaio provvede poi ad autenticare la cessione e a farla inserire nel registro fondiario dall'ufficio del catasto. Non è quindi necessario recarsi dal notaio e la cessione del credito fondiario può essere completata in pochi giorni. Tuttavia, il notaio è coinvolto nella cessione e ha la funzione di autenticare i documenti. Se l'ipoteca fondiaria è garantita da un'ipoteca fondiaria con lettera, la banca precedente assegna anche la lettera di ipoteca fondiaria.

• Il progetto deve essere discusso prima con entrambe le banche.
• Ci sarà un Contratto di credito concluso con la nuova banca
• Il prossimo pagato dLa nuova banca paga il debito alla banca precedente.
• La banca passi poi le richieste di risarcimento da parte dell'onere fondiario alla nuova banca da (e quindi rappresenta Nessun permesso di cancellazione da)
• La nuova banca prende l'assegnazione dell'onere fondiario su
• Il notaio informa l'ufficio del registro fondiario in merito alla Cambiamento del titolare dell'onere fondiario
• Segue l'analisi del Registrazione della nuova banca in qualità di titolare dell'onere fondiario nel registro fondiario da parte dell'ufficio catastale

La procedura di assegnazione del canone per lettera

Nel caso di un'ipoteca fondiaria con lettera, la banca deve assegnare anche la lettera di ipoteca fondiaria in modo che il notaio possa far trasferire l'ipoteca fondiaria nel registro fondiario.

Che cos'è un Tassa fondiaria con lettera?

L'ipoteca fondiaria per lettera è una forma speciale di ipoteca fondiaria in cui il prestito è garantito anche da un "certificato di ipoteca fondiaria". Il certificato fondiario è un documento scritto in cui la banca registra l'importo del prestito, la garanzia (l'onere fondiario) e le condizioni del prestito. La lettera viene conservata dalla banca e costituisce la base per l'iscrizione dell'onere fondiario nel registro fondiario.

Per il trasferimento di un onere fondiario sono quindi necessarie due fasi:

• Da un lato, il Assegnazione dell'onere fondiario
• D'altra parte, il Cessione del certificato catastale alla nuova banca

Assegnazione dell'onere fondiario: è necessaria l'autenticazione notarile?

NoLa cessione del credito fondiario non richiede l'autenticazione notarile. Non è quindi necessario recarsi da un notaio, in quanto le banche possono provvedere alle formalità tra di loro. Le due banche si assicurano che la cessione del diritto di superficie sia autenticata da un notaio. Il notaio incarica quindi l'ufficio del registro fondiario di iscrivere il nuovo proprietario dell'onere fondiario nel registro fondiario. Tuttavia, non è necessario recarsi da un notaio per questo, poiché tutto viene fatto per iscritto.

Il mutuatario deve solo essere incluso nella cessione, se c'è un'esclusione di assegnazione. Questo atto impedisce una cessione senza il consenso esplicito del mutuatario. Se, invece, non vi è alcuna esclusione di cessione, il mutuatario non deve acconsentire alla cessione dell'onere fondiario.

Si raccomanda l'autenticazione notarile per le modifiche alla tassa fondiaria.

Tuttavia, se è necessario apportare modifiche all'importo dell'onere fondiario registrato o una cancellazione parziale, può essere opportuno consultare un notaio. Anche se l'onere fondiario deve essere assegnato a un privato, spesso si desidera modificare la struttura dell'onere fondiario. Inoltre, in caso di cessione di un diritto fondiario a un privato, è necessario che un notaio Dichiarazione di intenti e un Contratto di credito essere creato. In questi casi è quindi opportuno far eseguire un'autenticazione notarile, anche se non è richiesta dalla legge..

Assegnazione dell'onere fondiario: campione

Per l'assegnazione del canone fondiario sono necessarie le seguenti informazioni:

• Nome del catasto
• Indicazione del tribunale locale in cui è conservato il registro fondiario
• Volume, foglio, particella e numero di particella del catasto.
• L'importo della tassa fondiaria
• Gli interessi sul canone fondiario
• Indicazione dei crediti trasferiti
• Il nome della nuova banca che subentra nell'onere fondiario (cessionario)

Esempio: assegnazione di un onere fondiario tra 2 banche (Fonte: Haufe)

La vecchia banca deve cedere l'onere fondiario?

Sì, se la nuova banca accetta l'onere fondiario, la vecchia banca deve accettare di cedere la garanzia del prestito alla nuova banca.

In alcuni contratti di prestito, un ulteriore Esclusione dell'incarico che impedisce la cessione senza il consenso del mutuatario. Questo meccanismo di protezione serve principalmente a tutelare il mutuatario, in modo che la banca non venda il credito fondiario a terzi all'insaputa del mutuatario. Nel caso di un'esclusione di cessione, il La vecchia banca richiede quindi anche il consenso del mutuatario prima di poter assegnare l'onere fondiario.

Se è presente anche un Tassa fondiaria con lettera la banca deve anche assegnare il certificato di carico fondiario alla nuova banca, in modo che il notaio possa far trasferire il carico fondiario nel registro fondiario.

La nuova banca deve accettare la cessione del credito fondiario?

NoLa nuova banca non è obbligata ad accettare la cessione dell'ipoteca fondiaria della vecchia banca. Se le condizioni dell'ipoteca esistente sono formulate in modo troppo debole per la nuova banca, questa può rifiutare la garanzia. In questo caso, il diritto di superficie deve essere annullato. Si dovrà quindi registrare un nuovo diritto di superficie a favore della nuova banca finanziatrice.

Per questo motivo è assolutamente importante che i proprietari degli immobili chiariscano in anticipo con la nuova banca l'assegnazione dell'onere fondiario. Una volta che la nuova banca ha controllato gli estratti catastali pertinenti e ha dato il suo consenso alla cessione, nulla osta alla procedura.

Se l'onere fondiario è anche significativamente superiore all'importo del mutuo in essere, come accade nella maggior parte dei trasferimenti, ci sono buone probabilità che la nuova banca accetti una cessione dell'onere fondiario.

Inoltre, se la tassa fondiaria è significativamente più alta, c'è anche la possibilità di una assegnazione parziale. Ciò significa che l'onere fondiario viene diviso in due parti. La prima parte viene assegnata alla nuova banca e la parte della garanzia del prestito non più necessaria viene cancellata nel registro fondiario. Tuttavia, questo deve essere concordato con la nuova banca in modo che questa accetti il trasferimento parziale.

Assegnare o cancellare un onere fondiario?

La cessione di un credito fondiario da una banca a un'altra avviene di solito tra banche nell'ambito di una permuta bancaria a un prezzo di mercato. Finanziamento della costruzione. L'onere fondiario viene assegnato alla nuova banca. Se la nuova banca accetta l'onere fondiario assegnato, i mutuatari possono risparmiare molto denaro grazie alla procedura di assegnazione più semplice e veloce.

Una cessione di un onere fondiario è fino a 81 % più conveniente per il mutuatario rispetto a una cancellazione e a un nuovo ordine. I mutuatari sono quindi spesso consigliati a cedere l'onere fondiariose ciò è possibile. Inoltre, la tassa fondiaria esistente può essere utilizzata per prestiti futuri.

Questa soluzione è spesso vantaggiosa, in quanto i mutui fondiari presentano condizioni di interesse particolarmente favorevoli. Il rischio residuo del trasferimento dell'intero credito fondiario alla nuova banca è basso. Il rischio si concretizzerebbe infatti solo nel caso in cui la banca perdesse la dichiarazione di destinazione d'uso associata al credito fondiario e il relativo contratto di finanziamento, cosa molto improbabile. Questo rischio può essere ulteriormente ridotto cancellando parzialmente le garanzie del prestito che non sono più necessarie al momento del trasferimento.

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