Uno Cessione di un onere fondiario è una fase importante del finanziamento di una casa. Con la cessione di un credito fondiario, il credito fondiario viene trasferito da una banca a un'altra. Di solito ciò avviene quando il mutuo immobiliare esistente viene trasferito a un'altra banca, ad esempio perché è stata trovata un'offerta di finanziamento più vantaggiosa.
Cessione dell'onere fondiario? Spesso è una buona idea, perché la cessione dell'onere fondiario è più rapida ed economica della cancellazione e della nuova iscrizione. Inoltre, la cessione rende possibile l'accensione di un nuovo mutuo!
L'onere fondiario viene solitamente assegnato se il mutuatario ha già rimborsato parzialmente l'importo del prestito e solo una parte dell'importo è ancora gravata dall'onere fondiario. Ad esempio, un proprietario di casa ha contratto un mutuo di 500.000 euro e ha già rimborsato 100.000 euro. In questo caso, può far cancellare l'importo di 100.000 euro dall'ipoteca fondiaria e trasferire solo l'importo rimanente di 400.000 euro a un ipotecario. Banca con condizioni di interesse più favorevoli cessione. Tuttavia, la nuova banca deve accettare tale riduzione della garanzia.
L'assegnazione di una tassa fondiaria spiegata in breve
Cosa si può imparare qui
- L'assegnazione di una tassa fondiaria spiegata in breve
- L'onere fondiario - pegno per i prestiti immobiliari
- Vantaggi della cessione di un diritto di superficie
- Svantaggi della cessione di un credito fondiario
- Vantaggi e svantaggi riassunti
- Costi per l'assegnazione dell'onere fondiario
- Abtretung Grundschuld an eine Privatperson
- Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Berechtigter der Grundschuld wird die natürliche Person
- Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Unbedingt schriftliche Zweckerklärung erstellen
- Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Gemeinsam überlegen ob Paragrafen bei der Abtretung an den privaten Kreditgeber gestrichen werden sollen
- Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Oftmals ausreichende Sicherheit vorhanden, bei Übernahme des Kredits
- Die Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson erfolgt in 6 Schritten:
- Der Ablauf bei Abtretung der Grundschuld
- Abtretung der Grundschuld: Ist eine notarielle Beurkundung notwendig?
- Abtretung Grundschuld: Muster
- Muss die alte Bank die Grundschuld abtreten?
- Muss die neue Bank die Abtretung der Grundschuld akzeptieren?
- Grundschuld abtreten oder löschen?
- Con la cessione di un diritto fondiario, la garanzia del prestito passa dalla precedente banca finanziatrice al futuro finanziatore.
- Una cessione dell'onere fondiario è quindi necessaria se si cambia banca quando si rifinanzia un mutuo immobiliare.
- Per la cessione del diritto di superficie non è necessaria alcuna cancellazione nel registro fondiario.
- In questo modo si risparmia sulle tasse con l'assegnazione di un terreno e pagare solo circa un quarto costi rispetto all'annullamento e alla nuova registrazione della tassa fondiaria.
- Un onere fondiario può anche essere parzialmente ceduto o annullato, in modo da poter apportare parte del debito con il proprio capitale quando si cambia banca.
L'onere fondiario - pegno per i prestiti immobiliari
L'onere fondiario è un diritto di pegno utilizzato principalmente nell'ambito di Finanziamento della costruzione viene applicato. Viene utilizzato dalla banca per fornire una garanzia aggiuntiva per il prestito. Se il mutuatario non è più in grado di pagare le rate, la banca può pignorare l'immobile e coprire il debito residuo con il ricavato della vendita.
Vantaggi della cessione di un diritto di superficie
L'assegnazione di un onere fondiario consente al proprietario di cambiare banca senza perdere l'iscrizione dell'onere fondiario. Si tratta di una procedura più rapida rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione di un onere fondiario. Il proprietario dell'immobile non deve sostenere alcuna spesa, poiché le banche gestiscono la procedura tra di loro. Di solito non è necessario il consenso del mutuatario e i costi sono inferiori rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione dell'ipoteca fondiaria.
Una cessione dell'onere fondiario è anche fino a 81 % più favorevole di una cancellazione e di una nuova creazione (cfr. sezione Kosts sulla cessione dell'onere fondiario). Inoltre, la tassa fondiaria rimane iscritta nel registro fondiario e può essere riutilizzata per prestiti futuri.
Svantaggi della cessione di un credito fondiario
Grazie alla procedura rapida e semplice e ai costi contenuti, la cessione del diritto di superficie presenta solo pochi svantaggi rispetto alla lunga e costosa cancellazione con una nuova iscrizione.
Tuttavia, la nuova banca può Rifiuto dell'assegnazionese non dispone di garanzie sufficienti o non accetta i termini dell'onere fondiario. È quindi necessario informare preventivamente la nuova banca in un conversazione chiarificatricese è disposto a farsi carico dell'onere fondiario.
Un altro svantaggio dell'incarico è la Rischio residuo se la garanzia del prestito non viene utilizzata rimangono iscritti nel registro fondiario.
Ridurre al minimo gli svantaggi della cessione di un credito fondiario
Per tutelarsi al meglio contro i rischi, come mutuatario, un Esclusione dell'incarico può essere utile. Questo vieta alla banca di rivendere la garanzia del prestito senza il vostro consenso. Può anche essere utile Onere fondiario da assegnare solo in parte e far cancellare l'importo non più necessario. Si consiglia di prendere in considerazione questo passo se la garanzia iscritta a registro fondiario è significativamente superiore al nuovo importo del prestito. In questo modo si riducono anche i rischi per il mutuatario.
Vantaggi e svantaggi riassunti
In sintesi, la cessione del canone fondiario presenta i seguenti vantaggi e svantaggi:
Vantaggi della cessione del diritto di superficie
- Una cessione del canone fondiario è fino a 81 % più favorevole di una cancellazione e di una nuova creazione.
- Inoltre, la tassa fondiaria rimane iscritta nel registro fondiario e può essere riutilizzata per prestiti futuri.
- In termini di tempo, l'assegnazione è un processo più rapido rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione di un onere fondiario.
- Non complicato per i mutuatari, in quanto le banche regolano il trasferimento tra di loro
Svantaggi della cessione del canone fondiario
- La nuova banca può rifiutare una cessione
- È necessario un colloquio chiarificatore con la nuova banca.
- Rimane un rischio residuo se la garanzia del prestito non utilizzata non viene cancellata.
Costi per l'assegnazione dell'onere fondiario
Il La cessione del canone fondiario è soggetta a una commissione. Questo perché la cessione del diritto di superficie deve essere autenticata. Le spese sono quindi sostenute al Notaio e al catasto sono sostenuti. Questi costi devono essere sostenuti da un Confronto tra le condizioni di prestito per l'edilizia essere presi in considerazione.
Tuttavia con una cessione a titolo oneroso si risparmiano i tre quarti delle tariffe rispetto alla cancellazione e alla nuova registrazione di un onere fondiario. Questo perché per una cessione dell'onere fondiario Nessuna cancellazione a pagamento nel registro fondiario richiesto. Ciò significa che il Tasse di assegnazione degli oneri fondiari 77 - 81 % più favorevole (si veda la tabella di confronto qui sotto) rispetto all'alternativa di cancellare e registrare nuovamente l'onere fondiario.
Se volete risparmiare sui costi, dovreste richiedere la bozza dell'atto tramite la banca e assicurarvi che le banche si occupino dell'esecuzione dell'incarico. Di solito le banche sono disposte a fornire assistenza in questo caso e a organizzare l'incarico tra di loro. Tuttavia, se viene incaricato un notaio per la stesura o l'esecuzione del contratto, si dovranno sostenere costi aggiuntivi.
I costi per la cessione di un onere fondiario tra banche si basano sulla legge tedesca sui costi giudiziari e notarili (GNotKG).
Costi di assegnazione delle tasse fondiarie
Importo dell'onere fondiario | Spese catastali Assegnazione di oneri fondiari | Onorari notarili cessione di diritti fondiari | Costi totali per l'assegnazione dei diritti di superficie |
---|---|---|---|
50.000 € | 83 € | 39 € | 122 € |
100.000 € | 137 € | 65 € | 201 € |
150.000 € | 177 € | 83 € | 260 € |
200.000 € | 218 € | 83 € | 301 € |
250.000 € | 268 € | 83 € | 351 € |
500.000 € | 468 € | 83 € | 551 € |
I costi si basano sul presupposto che la banca rediga ed esegua l'atto. Se anche il notaio viene incaricato di farlo, si dovranno sostenere costi aggiuntivi.
A titolo di paragone: i costi di ri-registrazione della tassa fondiaria
Se l'onere fondiario viene cancellato e registrato nuovamente, il notaio e il catasto devono essere pagati per entrambi i processi. Ciò comporta 4 voci di costo che si sommano tra i 542 € (per un onere fondiario di 50.000 €) e i 2932 € (per un onere fondiario di 500.000 €).
Importo dell'onere fondiario | Tasse catastali: Cancellazione della tassa fondiaria | Spese notarili: Cancellazione della tassa fondiaria | Tasse catastali: Registrazione della tassa fondiaria | Spese notarili: Registrazione della tassa fondiaria | Costi totali per la cancellazione e la reimmatricolazione |
---|---|---|---|---|---|
50.000 € | 83 € | 39 € | 165 € | 255 € | 542 € |
100.000 € | 137 € | 65 € | 273 € | 422 € | 897 € |
150.000 € | 177 € | 83 € | 548 € | 354 € | 1162 € |
200.000 € | 218 € | 83 € | 435 € | 673 € | 1409 € |
250.000 € | 268 € | 83 € | 535 € | 828 € | 1714 € |
500.000 € | 468 € | 83 € | 935 € | 1446 € | 2932 € |
I costi si basano sul presupposto che la banca rediga ed esegua l'atto. Se viene incaricato anche il notaio, si devono sostenere costi aggiuntivi. Senza formazione della lettera e conferma notarile al momento della registrazione della tassa fondiaria.
Confronto dei costi: assegnazione vs. nuova registrazione
La tabella seguente mostra il vantaggio in termini di costi dell'assegnazione di un onere fondiario rispetto alla cancellazione di un vecchio onere fondiario e alla creazione di uno nuovo. In media con l'assegnazione di un terreno si risparmiano circa i tre quarti dei costi.
Assegnazione dell'onere fondiario | Cancellazione e nuova registrazione | Risparmio sui costi dell'incarico | Risparmio sui costi dell'incarico |
---|---|---|---|
122 € | 542 € | 420 € | -77 % |
201 € | 897 € | 696 € | -78 % |
260 € | 1.162 € | 902 € | -78 % |
301 € | 1.409 € | 1.108 € | -79 % |
351 € | 1.714 € | 1.363 € | -80 % |
551 € | 2.932 € | 2.381 € | -81 % |
Ulteriori costi per l'assegnazione della tassa fondiaria
I costi per l'assegnazione dell'onere fondiario aumentano se il notaio redige anche l'atto e ne supervisiona l'esecuzione al catasto.
Per la stesura dell'atto, compresa la sua esecuzione da parte del notaio, per una cessione di oneri fondiari di 50.000 euro è previsto un onorario notarile aggiuntivo di circa 60 euro. Per una cessione di 500.000 euro, il costo è di 473 euro.
Tuttavia, spesso questi costi possono essere evitati, in quanto le banche possono anche organizzare l'incarico tra di loro. Il notaio è quindi necessario solo per l'autenticazione.
Oltre ai costi per la cessione dell'onere fondiario, i mutuatari potrebbero dover pagare un ulteriore Penalità di rimborso anticipato alla banca per il rimborso anticipato del prestito. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird aber nur fällig, wenn der Kredit in den ersten 10 Jahren nach Abschluss gekündigt wird.
Abtretung Grundschuld an eine Privatperson
Die Abtretung einer Grundschuld ist auch an eine Privatperson möglich. Vor dem Gesetz macht es keinen Unterschied, ob die Grundschuld bei einer juristischen Person (Bank) oder einer natürlichen Person (Privatperson) liegt. Es gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen. Allerdings sind einige Besonderheiten bei der Ausgestaltung zu beachten.
Um die Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson zu starten, muss sich der Kreditnehmer an die Bank wenden und die Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson anfordern. Die Bank stellt dann eine Abtretung der Grundschuld an die gewünschte Privatperson aus. Die Abtretung der Grundschuld erfolgt somit anstatt der entsprechenden Löschungsbewilligung.
Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Berechtigter der Grundschuld wird die natürliche Person
Die finanzierende Bank muss einer Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson zustimmen, sofern alle offenen Forderungen beglichen wurden. Dieses Recht des Kreditnehmers heißt Rückgewährungsanspruch. Dabei wird bei der Grundschuldabtretung an eine Privatperson der Berechtigte der Grundschuld von der Bank auf die gewünschte natürliche Person geändert. Die Änderung von der Bank als juristische Person auf eine natürliche Person bringt dabei keine rechtlichen Änderungen mit sich.
Bei der vollständigen Abtretung wird die Grundschuld inklusive des darin enthaltenen Anspruch auf Zinsen und allen anderen Ansprüchen von der Bank an die Privatperson abgetreten. Die Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson muss wie die Abtretung der Grundschuld an eine Bank notariell beglaubigt werden.
Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Unbedingt schriftliche Zweckerklärung erstellen
Bei der Abtretung an privat ist es empfehlenswert, dass zwischen der Privatperson und dem Grundstückseigentümer eine schriftliche Zweckerklärung erstellt wird. Die Zweckerklärung verbindet dabei Grundschuld mit dem Darlehen. Somit sind die noch offenen Forderungen der Privatperson bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers abgesichert.
Dabei hat die Zweckerklärung für Grundschulden einen entscheidenden Vorteil für den Grundstückseigentümer. Falls es zum Zahlungsausfall kommen sollte, beschränkt die Zweckerklärung das Zugriffsrecht des Kreditgebers auf den noch ausstehenden Betrag der Finanziamento della costruzione.
Somit kann der Kreditgeber durch die Zweckerklärung nicht auf die vollständige Grundschuld zugreifen, sondern nur auf den noch nicht getilgten Anteil. Denn die Höhe der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch bleibt über die Dauer des Darlehens gleich. Das bedeutet, dass die Höhe der Grundschuld nur über das verbundene Baudarlehen bestimmt werden kann. Die Zweckerklärung stellt dabei das Bindeglied zwischen dem Darlehensvertrag und der Grundschuld dar.
Ohne schriftliche Zweckerklärung ist es daher im Nachhinein schwierig festzustellen, wann ein Rückgewähranspruch besteht. Das bedeutet, dass es nur durch die Zweckerklärung eindeutig ist, wann die Grundschuld im Grundbuch wieder gelöscht werden darf.
Zudem ist durch die Zweckerklärung in Verbindung mit einem Kreditvertrag eindeutig festgelegt, bis zu welcher Höhe der Kreditgeber die Sicherheit bei einem Zahlungsausfall verwerten darf.
Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Gemeinsam überlegen ob Paragrafen bei der Abtretung an den privaten Kreditgeber gestrichen werden sollen
Con il Baufinanzierung über die Bank haftet der Kreditnehmer persönlich für ausstehende Schulden und ist normalerweise der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Eine Übernahme dieser Regelung bei der Abtretung der Grundschuld an eine bekannte Privatperson, kann das Verhältnis zu dieser Person belasten, da sie es als Vertrauensbruch werten könnte.
Daher sollten Kreditnehmer und Kreditgeber sich bezüglich des Paragrafen der Zwangsvollstreckung gemeinsam einigen. Es muss bedacht werden, dass der Kreditgeber eine Sicherheit benötigt, um das Geld zu leihen, aber gleichzeitig ein Vertrauensverhältnis zum Kreditnehmer besteht. Es ist daher eine Frage der Ausgestaltung des persönlichen Verhältnisses, ob die sofortige Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag mit der Bank an den privaten Kreditgeber abgetreten werden soll oder nicht.
Abtretung Grundschuld an eine Privatperson: Oftmals ausreichende Sicherheit vorhanden, bei Übernahme des Kredits
Dabei sollte noch ein weiterer Punkt bedacht werden. Bei Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson ist der ursprüngliche Darlehensvertrag meistens deutlich höher als das Darlehen, das jetzt durch Grundschuldabtretung gesichert werden soll.
Wenn daher die Grundschuld in der ursprünglichen Höhe vollständig abgetreten wird, dann liegt eine viel höhere Sicherheit als der Kreditgeber eigentlich benötigt.
Die hohe Sicherheitsabtretung ist ein Risiko für den Kreditnehmer. Denn die Grundschuld ist nicht von der gewährten Kreditsumme abhängig. Daher kann sie weiter abgetreten werden, was den Kreditnehmer in unangenehme Situationen bringen kann.
Wenn die Höhe der Grundschuld und die gewährte Kreditsumme sehr weit auseinanderklaffen ist es daher möglicherweise sinnvoller, wenn die Grundschuld teilweise gelöscht wird. Der nicht gelöschte Teil kann dann an den privaten Kreditgeber abgetreten werden.
Wenn die Summe des Kredits mit der Höhe der Sicherheit übereinstimmt, erscheint die sofortige Unterwerfung der Zwangsvollstreckung und persönlicher Haftung ebenfalls angemessener.
Die Abtretung der Grundschuld kostet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) genau so viel wie deren Löschung. Es macht daher keinen Unterschied, ob die Grundschuld nur teilweise übertragen und gelöscht wird, oder ob sie vollständig an die gewünschte Privatperson übertragen wird.
Generell kann es insbesondere bei der Übertragung der Grundschuld an eine Privatperson Sinn ergeben, den Notar zusätzlich mit der Erstellung der Urkunden und deren Vollzug zu beauftragen. Hierfür werden sowohl beim anteiligen als auch beim vollständigen Übertrag der Grundschulden zusätzliche Gebühren beim Notar fällig. Beim Übertrag der Grundschuld an eine Bank machen die Banken den Abtritt hingegen meistens unter sich aus. Allerdings haben Banken auch bestimmte Notariate, mit denen sie oft langjährig zusammenarbeiten.
Die Abtretung der Grundschuld an eine Privatperson erfolgt in 6 Schritten:
- Das Vorhaben sollte zunächst mit der Bank und dem privaten Kreditgeber besprochen werden. Hierbei sollte Einigkeit über die Ausgestaltung der Kreditübernahme bestehen.
- Als Nächstes bezahlt der private Kreditgeber die Schulden bei der Bank.
- Die Bank tritt dann die Ansprüche aus der Grundschuld an die Privatperson ab und stellt keine Löschungsbewilligung da
- Die Privatperson nimmt die Abtretung an
- Der Notar informiert das Grundbuchamt über den Inhaberwechsel der Grundschuld
- Es folgt die Eintragung des neuen Berechtigten der Grundschuld im Grundbuch durch das Grundbuchamt
Die Schritte sind nach einem klärenden Gespräch mit Kreditgeber, Bank und Notar relativ einfach. Im Detail gibt es kleinere Unterschiede bei den Banken. So haben manche Banken spezielle Formulare für die Abtretung der Grundschuld, während andere entsprechende Textbausteine verlangen.
Es ist empfehlenswert, hierzu gleich zu Beginn einen Notar zu beauftragen. Der Notar muss ohnehin die weiteren Schritte erledigen und hat Erfahrung mit der Formulierung entsprechender Verträge für die Abtretung der Grundschuld an Privatpersonen.
Der Ablauf bei Abtretung der Grundschuld
Bei der Grundschuldabtretung wird die Sicherheit eines Kredits Grundschuld von einer Bank an eine andere Bank (oder an eine Privatperson) übertragen. Hierzu informiert der Kreditnehmer die neue Bank über den Wunsch der Grundschuldabtretung und reicht die erforderlichen Unterlagen ein. Manche Banken haben hierzu vorgefertigte Formulare. Andere Banken verlangen für die Grundschuldabtretung einen entsprechende schriftliche Erklärung.
Der Ablauf bei Abtretung der Grundschuld ist einfach. Denn die Banken regeln die Formalitäten unter sich. Der Notar beglaubigt anschließend die Abtretung und lässt die Abtretung vom Grundbuchamt ins Grundbuch eintragen. Es ist daher kein Besuch beim Notar erforderlich und die Abtretung der Grundschuld kann in wenigen Tagen erledigt werden. Dennoch ist der Notar in die Abtretung eingebunden und hat die Funktion Unterlagen zu beglaubigen. Wenn die Grundschuld durch eine Grundschuld mit Brief besichert, ist, tritt die bisherige Bank auch den Grundschuldbrief ab.
- Das Vorhaben sollte zunächst mit beiden Banken besprochen werden.
- Es wird ein Contratto di credito mit der neuen Bank abgeschlossen
- Als Nächstes bezahlt die neue Bank die Schulden bei der bisherigen Bank.
- Die Bank tritt dann die Ansprüche aus der Grundschuld an die neue Bank da (und stellt daher keine Löschungsbewilligung aus)
- Die neue Bank nimmt die Abtretung der Grundschuld su
- Der Notar informiert das Grundbuchamt über den Inhaberwechsel der Grundschuld
- Segue l'analisi del Eintragung der neuen Bank als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch durch das Grundbuchamt
Der Ablauf bei Abtretung der Grundschuld mit Brief
Bei einer Grundschuld mit Brief muss die Bank den Grundschuldbrief ebenfalls abtreten, damit der Notar im Grundbuch die Grundschuld übertragen lassen kann.
Was ist eine Grundschuld mit Brief?
Eine Briefgrundschuld ist eine besondere Form der Grundschuld, bei der die Sicherung des Kredits zusätzlich durch einen „Grundschuldbrief“ erfolgt. Dieser Grundschuldbrief ist eine schriftliche Urkunde, in der die Bank die Höhe des Kredits, die Sicherheit (die Grundschuld) und die Bedingungen des Kredits festhält. Der Brief wird von der Bank aufbewahrt und ist die Grundlage für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.
Bei der Übertragung einer Briefgrundschuld sind daher zwei Schritte notwendig:
- Zum einen erfolgt die Abtretung der Grundschuld
- Zum anderen erfolgt die Abtretung des Grundschuldbriefs an die neue Bank
Abtretung der Grundschuld: Ist eine notarielle Beurkundung notwendig?
No, für die Abtretung der Grundschuld ist eine notarielle Beurkundung nicht erforderlich. Ein Besuch beim Notar kann somit entfallen, denn die Banken können die Formalitäten unter sich regeln. Dabei sorgen die beiden Banken dafür, dass die Abtretung der Grundschuld von einem Notar beglaubigt wird. Der Notar beauftragt dann wiederum das Grundbuchamt damit, den neuen Besitzer der Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. Hierfür ist aber kein Aufsuchen eines Notars notwendig, da alles schriftlich erfolgt.
Dabei muss der Kreditnehmer in die Abtretung nur einbezogen werden, wenn ein Abtretungsauschschluss vorliegt. Diese Urkunde verhindert eine Abtretung ohne ausdrückliche Zustimmung des Kreditnehmers. Liegt hingegen kein Abtretungsauschschluss vor, muss der Kreditnehmer der Abtretung der Grundschuld nicht zustimmen.
Bei Änderungen der Grundschuld ist eine notarielle Beurkundung empfehlenswert
Wenn Änderungen an der Höhe der eingetragenen Grundschuld oder eine anteilige Löschung vorgenommen werden soll, kann es aber Sinn ergeben einen Notar zurate zu ziehen. Auch wenn die Grundschuld an eine Privatperson abgetreten werden soll, sind Änderungen an der Ausgestaltung der Grundschuld oft gewünscht. Zudem sollte bei der Grundschuld-Abtretung an eine Privatperson eine Zweckerklärung e un Contratto di credito erstellt werden. Es ergibt daher in solchen Fällen Sinn, eine notarielle Beurkundung durchführen zu lassen, auch wenn dies gesetzlich nicht gefordert ist.
Abtretung Grundschuld: Muster
Um die Grundschuld abzutreten, sind folgende Informationen erforderlich:
- Bezeichnung des Grundbuchs
- Angabe bei welchem Amtsgericht das Grundbuch geführt wird
- Grundbuch Band, Blatt, Flur und Flurstück Nummer
- Die Höhe der Grundschuld
- Die Zinsen der Grundschuld
- Eine Angabe, welche Ansprüche übertragen werden
- Der Name der neuen Bank, die die Grundschuld übernimmt (Zessionar)
Muster: Abtretung einer Grundschuld zwischen 2 Banken (Quelle: Haufe)
Muss die alte Bank die Grundschuld abtreten?
Ja, wenn sich die neue Bank bereit erklärt, die Grundschuld zu akzeptieren, muss die alte Bank einem Abtritt der Kreditsicherungsmittel an die neue Bank zustimmen.
In manchen Kreditverträgen ist zusätzlich ein Esclusione dell'incarico vereinbart, der eine Abtretung ohne Zustimmung des Kreditnehmers verhindert. Dieser Schutzmechanismus dient dabei in erster Linie der Absicherung des Kreditnehmers, damit die Bank die Grundschuld nicht ohne dessen Wissen an Dritte verkauft. Bei einem Abtretungsausschluss benötigt die alte Bank daher zusätzlich die Zustimmung des Kreditnehmers bevor sie die Grundschuld abtreten kann.
Besteht zudem eine Grundschuld mit Brief muss die Bank den Grundschuldbrief ebenfalls an die neue Bank abtreten, damit der Notar im Grundbuch die Grundschuld übertragen lassen kann.
Muss die neue Bank die Abtretung der Grundschuld akzeptieren?
No, die neue Bank ist nicht verpflichtet, die Abtretung der Grundschuld der alten Bank anzunehmen. Wenn der neuen Bank die Konditionen der bestehenden Grundschuld zu schwach formuliert sind, darf sie die Sicherheit ablehnen. In diesem Fall muss die Grundschuld dann gelöscht werden. Anschließend muss eine neue Grundschuld zugunsten der neuen finanzierenden Bank eingetragen werden.
Daher ist es für Immobilienbesitzer definitiv wichtig, die Abtretung der Grundschuld vorher mit der neuen Bank abzuklären. Wenn die neue Bank die entsprechenden Grundbuchauszüge geprüft hat und ihre Zustimmung zur Abtretung ausgesprochen hat, steht dem Verfahren aber nichts mehr im Wege.
Wenn die Grundschuld wie bei den meisten Überträgen zudem deutlich höher ist als der noch ausstehende Kreditbetrag, stehen die Chancen gut, dass die neue Bank eine Abtretung der Grundschuld akzeptiert.
Zudem gibt es bei deutlich höherer Grundschuld, auch die Möglichkeit einer teilweisen Abtretung. Das bedeutet, dass die Grundschuld in zwei Teile aufgeteilt wird. Der erste Teil wird an die neue Bank abgetreten und der nicht mehr benötigte Anteil der Kreditsicherung wird im Grundbuch gelöscht. Hierüber muss es aber Einigkeit mit der neuen Bank geben, damit sie dem Teilübertrag zustimmt.
Grundschuld abtreten oder löschen?
Wenn eine Grundschuld von einer Bank an die andere abgetreten wird, geschieht das meist zwischen Banken im Rahmen eines Bankenwechsels bei einer Finanziamento della costruzione. Die neue Bank bekommt die Grundschuld abgetreten. Wenn die neue Bank die abgetretene Grundschuld akzeptiert, können Kreditnehmer viel Geld durch das einfachere und schnellere Abtretungsverfahren sparen.
Eine Grundschuldabtretung ist dabei für den Kreditnehmer bis zu 81 % günstiger als eine Löschung und Neubestellung. Daher sind Kreditnehmer oft gut beraten, die Grundschuld abzutreten, wenn dies möglich ist. Zudem kann die bestehende Grundschuld für die zukünftige Aufnahme von Kredit benutzt werden.
Dies ist oft vorteilhaft, da Grundschulddarlehen besonders günstige Zins-Konditionen haben. Dabei ist das verbleibende Restrisiko beim Abtritt der gesamten Grundschuld an die neue Bank gering. Denn das Risiko würde sich erst manifestieren, wenn die zur Grundschuld zugehörige Zweckerklärung und der zugehörige Kreditvertrag bei der Bank verloren gehen würde, was sehr unwahrscheinlich ist. Dieses Risiko kann zudem durch eine teilweise Löschung nicht mehr benötigten Kreditsicherheiten bei deren Übertrag weiter reduziert werden.